福州市土地發(fā)展中心2022年工作計(jì)劃及解讀
2022年，福州市土地發(fā)展中心將圍繞土地資源綜合利用、項(xiàng)目運(yùn)作周期、資金籌措渠道等幾個(gè)方面開(kāi)展工作。
一、細(xì)化摸排，科學(xué)謀劃，在土地資源利用上做加法
2022年，中心將進(jìn)一步深入細(xì)化摸排，加強(qiáng)用地謀劃,針對(duì)后備資源匱乏問(wèn)題做好“2個(gè)謀劃”。一是謀劃實(shí)。在近期試點(diǎn)地塊摸排成果基礎(chǔ)上，推廣至全市范圍實(shí)施可開(kāi)發(fā)用地全面盤(pán)整，對(duì)四城區(qū)進(jìn)行“卷地毯”式核查，收集征收摸底、住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)等數(shù)據(jù)，結(jié)合航拍影像圖測(cè)、實(shí)地踏勘核驗(yàn)等手段，夯實(shí)成本、測(cè)算安置和收支平衡情況，做好可行性分析。二是謀劃好。在指標(biāo)允許的情況下加大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、提高用地效率，逐幅優(yōu)化地塊控規(guī)、生成經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案，節(jié)約集約用地、顯化經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
計(jì)劃解讀：近兩年來(lái)，在受疫情影響經(jīng)濟(jì)下行、中央出臺(tái)全年住宅用地供應(yīng)不超過(guò)三次的“兩集中”新政等壓力下，為保障土地市場(chǎng)持續(xù)良性運(yùn)作，中心將實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)、城、景”融合的聯(lián)動(dòng)共生機(jī)制作為總體目標(biāo)，探索“五年專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、三年滾動(dòng)計(jì)劃、年度實(shí)施計(jì)劃”的《土地儲(chǔ)備“十四五”規(guī)劃》且納入國(guó)土空間規(guī)劃，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)，并改變以往以制定計(jì)劃時(shí)直接上報(bào)屬地政府?dāng)?shù)據(jù)的做法，化被動(dòng)為主動(dòng)，建立了深入摸底、統(tǒng)盤(pán)謀劃、科學(xué)測(cè)算的地塊謀劃新機(jī)制。
相較于早年間儲(chǔ)備項(xiàng)目生成呈隨意性、碎片化的工作模式，近年來(lái)中心秉持“引龍頭、補(bǔ)鏈條、強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)服務(wù)”宗旨，更為注重合理安排產(chǎn)業(yè)布局、城市均衡協(xié)調(diào)良性發(fā)展，著力打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目、交通樞紐周邊一體化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、民生短板補(bǔ)齊項(xiàng)目、成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
故下一階段亟需通過(guò)以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作：一是全面摸排用地，梳理出四城區(qū)老舊小區(qū)、低效利用工業(yè)用地、歷史建筑群及舊村莊用地約7.69萬(wàn)畝，通過(guò)做大整小、騰籠換鳥(niǎo)，謀劃資源集約、功能集中、產(chǎn)業(yè)集聚的園區(qū)用地，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、搭建服務(wù)平臺(tái)、扶引龍頭企業(yè)、填平補(bǔ)齊產(chǎn)業(yè)鏈條；二是從補(bǔ)齊民生短板、助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、保留城市文脈記憶等角度出發(fā)，逐片開(kāi)展經(jīng)濟(jì)平衡測(cè)算，充分論證項(xiàng)目中所涉及的成片拆除及配套商業(yè)建設(shè)的必要性及合理性，按照盈利優(yōu)先、減量提質(zhì)的原則梳理出可開(kāi)發(fā)利用用地約2.97萬(wàn)畝，并形成后備土地資源清單；三是以倉(cāng)山區(qū)為重點(diǎn)，針對(duì)南臺(tái)島工業(yè)園區(qū)存在的土地開(kāi)發(fā)利用強(qiáng)度不高、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型與合當(dāng)前定位不符、擅自改變用途情況嚴(yán)重、低效用地仍占較大比例等問(wèn)題，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，通過(guò)圖測(cè)、函調(diào)和實(shí)地踏勘等形式，形成對(duì)南臺(tái)島工業(yè)園區(qū)和三江口片區(qū)用地情況分析實(shí)現(xiàn)土地資源高度復(fù)合集約利用；四是組建“用地謀劃專(zhuān)班”和“項(xiàng)目策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)庫(kù)”，抽調(diào)中心各處室業(yè)務(wù)骨干、與專(zhuān)業(yè)技術(shù)支撐團(tuán)隊(duì)合作、開(kāi)展駐點(diǎn)聯(lián)合辦公，加強(qiáng)人才及技術(shù)保障，經(jīng)逐幅優(yōu)化控規(guī)后生成經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案，進(jìn)一步提高土地利用效率，提升土地價(jià)值，推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展。
二、提前介入、同步推進(jìn)，在項(xiàng)目運(yùn)作周期上做減法
2022年，中心還將開(kāi)展業(yè)務(wù)系統(tǒng)化“一個(gè)貫通”建設(shè)工程，進(jìn)一步推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作的提速增效。通過(guò)梳理規(guī)范中心業(yè)務(wù)全流程、生成項(xiàng)目管理“一張圖”、健全中心全局性的項(xiàng)目清單和管理臺(tái)賬，形成“全鏈條”式工作模式，并打通中心當(dāng)前正在使用的數(shù)字化信息平臺(tái)、OA系統(tǒng)、房源管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)等多個(gè)信息平臺(tái)，建成業(yè)務(wù)一體化運(yùn)作系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、統(tǒng)籌管理土地儲(chǔ)備綜合事務(wù)，形成項(xiàng)目全生命周期管控體系，并依托技術(shù)手段分析研判全市用地大數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)管控、宏觀決策。
計(jì)劃解讀：隨著我市城市建設(shè)蹄疾步穩(wěn)邁進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展階段，中心采用“三個(gè)提前”模式，通過(guò)并聯(lián)推進(jìn)的方式縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期。一是提前介入報(bào)批。由于“新”《中華人民共和國(guó)土地管理法》對(duì)報(bào)批制度進(jìn)行改革、增設(shè)土地現(xiàn)狀調(diào)查等流程，中心不斷探索新機(jī)制、新舉措，并將以往項(xiàng)目明確后才啟動(dòng)的報(bào)批工作提前至謀劃階段介入，與市資源規(guī)劃局、市財(cái)政局、市人社局、和屬地政府等部門(mén)形成合力、提速增效、聯(lián)動(dòng)推進(jìn)，先行啟動(dòng)全市擬報(bào)批項(xiàng)目成片開(kāi)發(fā)方案編制，成功在省廳下達(dá)報(bào)批規(guī)范性文件后2個(gè)月內(nèi)獲批我市首宗經(jīng)營(yíng)性用地，為今后我市其他項(xiàng)目報(bào)批的順利推進(jìn)奠定了良好基礎(chǔ)。二是提前介入征收。面對(duì)我市大部分項(xiàng)目多呈“進(jìn)場(chǎng)拆除快、凈地交付慢、征收掃尾難”的態(tài)勢(shì)，中心將以往征收后期才啟動(dòng)的歷史建筑保護(hù)、桿線(xiàn)遷移、污染調(diào)查、樹(shù)木移植等工作提前至報(bào)批階段介入，推動(dòng)征收—出讓“并聯(lián)式”實(shí)施，正逐步推動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作周期從以往的2—3年縮短至1年以?xún)?nèi)，全面提高征收交地效率，加快財(cái)政資金回籠。三是提前介入設(shè)計(jì)。對(duì)擬出讓住宅用地提前啟動(dòng)出讓方案設(shè)計(jì)，委托設(shè)計(jì)單位，秉持價(jià)值引領(lǐng)、提升品質(zhì)、保障效益的宗旨，先行開(kāi)展前期論證、方案模擬等工作，精準(zhǔn)、細(xì)致、科學(xué)地謀劃出讓方案，最大程度挖掘資源價(jià)值、提高用地效益、提升城市形象。
三、破舊立新、拓路開(kāi)源，在資金籌措渠道上做乘法
2022年，中心將繼續(xù)從3個(gè)方面拓寬籌資渠道。一是結(jié)合住建部明文要求嚴(yán)控城市更新大規(guī)模拆除新政要求，調(diào)整“城市更新”方向，對(duì)接各銀行機(jī)構(gòu)深入分析融資政策，重點(diǎn)打造南臺(tái)島工業(yè)園區(qū)、煙臺(tái)山歷史風(fēng)貌區(qū)等片區(qū)，從助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、保留城市文脈等角度重新梳理清單，并會(huì)同市資源規(guī)劃局等部門(mén)優(yōu)化控規(guī)指標(biāo)、組織實(shí)施主體落實(shí)項(xiàng)目謀劃；二是利用好棚改政策資金。對(duì)不符合城市更新條件但符合棚改政策的地塊，擬納入省棚改計(jì)劃申請(qǐng)棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款?，F(xiàn)已初步梳理出約三遠(yuǎn)、螺洲等57個(gè)項(xiàng)目，正在著手進(jìn)行精細(xì)謀劃；三是繼續(xù)探索其他籌資渠道。如積極探索引導(dǎo)社會(huì)資本參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式等，打破當(dāng)前土地儲(chǔ)備嚴(yán)重依賴(lài)財(cái)政撥款的舊有資金籌措模式，實(shí)現(xiàn)“以?xún)?chǔ)保供”。
計(jì)劃解讀：為打破以往土地儲(chǔ)備嚴(yán)重依賴(lài)財(cái)政撥款的舊有資金模式，經(jīng)不斷探索，中心創(chuàng)新提出了“城市更新+”籌資新渠道，為土儲(chǔ)資金拓路開(kāi)源。一是會(huì)同市資源規(guī)劃局、市財(cái)政局、市房管局等部門(mén)研究起草了“城市更新+”機(jī)制并于今年4月正式出臺(tái)；二是會(huì)同省國(guó)開(kāi)行、市城鄉(xiāng)建總不斷優(yōu)化方案、經(jīng)精心謀劃后實(shí)現(xiàn)試點(diǎn)地塊白湖北園892畝項(xiàng)目落地，獲批授信額度32.9億元，成為我市首宗獲批金融機(jī)構(gòu)信貸支持的“城市更新+”項(xiàng)目地塊；三是按項(xiàng)目輕重緩急及經(jīng)濟(jì)平衡測(cè)算情況進(jìn)行梳理后，已初步形成南湖及城南組團(tuán)、奧體、高湖等后續(xù)片區(qū)的城市更新策劃方案；四是起草了城市更新工作指引、經(jīng)濟(jì)平衡測(cè)算工作規(guī)范等相關(guān)機(jī)制，明確責(zé)任分工、優(yōu)化工作流程、形成長(zhǎng)效機(jī)制。通過(guò)建立“政府—企業(yè)—銀行”的籌資鏈條，用活用好金融機(jī)構(gòu)資金，打好國(guó)企融資這張牌，利用還款周期（5年建設(shè)期、5年運(yùn)營(yíng)期）“時(shí)間差”，通過(guò)土地出讓釋放出來(lái)的資金反哺我市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)新項(xiàng)目落地、保障舊項(xiàng)目掃尾、優(yōu)化空間布局、實(shí)現(xiàn)城市更新。
閩公網(wǎng)安備：
